房地合一稅試算全攻略：2.0稅率、計算、自用住宅免稅與節稅技巧

🏡 正在考慮出售名下的房產嗎？在計算預期獲利之前, 有一個魔王級的稅務項目你絕對不能忽視——那就是「房地合一稅」。這項稅制直接關係到你賣房後，真正能放入口袋的錢有多少。很多人因為不熟悉它的計算方式，或是忽略了房地合一稅2.0的最新規定，而白白多繳了數十萬甚至上百萬的稅款。這篇文章將帶你從零開始，徹底搞懂房地合一稅的計算邏輯、適用稅率，並分享最實用的節稅策略，讓你成為聰明的房產持有人。

房地合一稅是什麼？為何你需要關心2.0新制？

簡單來說，房地合一稅就是針對你在賣出房屋和土地時，扣除所有成本後的「淨賺金額」所課徵的所得稅。它的核心精神是「實價課稅」，賺多少，就針對獲利部分來課稅，這與過去的舊制有著天壤之別。

從分離到合併：新舊制的根本差異

在2016年以前，台灣的房地產稅制是將「房屋」和「土地」分開計算的：

土地部分：出售時的獲利課徵「土地增值稅」。
房屋部分：出售時的獲利併入個人年度的「綜合所得稅」中，以「房屋評定現值」計算，而非實際市價。

這種制度的最大問題是，房屋的課稅基礎「房屋評定現值」遠低於市價，導致賣房的實際獲利大多被輕放了。土地增值稅雖然會課，但整體稅負相對較輕，這也間接助長了短期炒房的風氣。

而房地合一稅的出現，就是為了導正這個現象。它將房屋與土地的買賣利得「合併」起來，以「實際成交價格」減去「實際取得成本」與「相關費用」，計算出真實的獲利數字，再根據你持有房產的時間長短，套用不同的稅率。持有時間越短，稅率越高，反之則越低，目的就是希望能抑制短期投機，鼓勵長期持有。

房地合一稅2.0的改革重點

為了進一步健全房市，政府於2021年7月1日推出了「房地合一稅2.0」，主要有幾個改革重點：

延長高稅率期間：將適用45%及35%高稅率的短期持有期間拉長，讓想在短時間內買賣賺取價差的投資客面臨更重的稅負。
納入預售屋交易：將預售屋及其坐落基地（紅單交易）也納入課稅範圍，堵住了過往的避稅漏洞。
納入特定股權交易：如果交易未上市櫃公司的股權，且該公司價值50%以上是由台灣境內的房地產所構成，這樣的股權交易也會被視為房地產交易，需要課徵房地合一稅。

因此，現在只要是2016年1月1日後取得的房地產，出售時都適用房地合一稅。而如果你是在2021年7月1日後才進行交易，則必須適用更嚴格的2.0版本。

房地合一稅稅率是多少？持有期間是關鍵！

房地合一稅的核心機制，就是用不同的「持有期間」對應不同的「稅率」。這就像釀酒一樣，放得越久，風味越醇厚，稅率也越香甜。政府透過這種階梯式的稅率設計，明確傳達了一個訊息：房地產是讓你安居樂業或長期持有的資產，而不是短線進出的投機工具。

以下為您整理了房地合一稅2.0下，針對境內居住者（個人）的稅率結構，一目了然！

持有期間	適用稅率	說明
2年以內	45%	俗稱「炒房條款」，針對極短期的交易課以重稅。
超過2年，未滿5年	35%	短期持有的稅率依然偏高，獲利有超過三分之一要上繳國庫。
超過5年，未滿10年	20%	進入中長期持有階段，稅率大幅下降，是較合理的稅負區間。
超過10年	15%	政府最鼓勵的長期持有，給予最低的優惠稅率。
符合自用住宅優惠	10%	針對長期自住者提供的特別優惠，條件較嚴格（詳見後述）。

注意：非境內居住者（例如一年在台居住未滿183天）的稅率更高，持有2年內為45%，超過2年則一律為35%，沒有長期持有的優惠。

掌握房地合一稅計算公式，是您成功節稅的第一步。

房地合一稅計算公式大解密：4步驟輕鬆試算

了解稅率後，接下來就是最核心的部分：如何計算出應繳的稅額？公式看似複雜，但只要拆解成幾個步驟，就會變得非常清晰。讓我們一步步來攻克它！

房地合一稅基本公式：
應納稅額 = (房地收入 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額) × 適用稅率

第一步：確認「房地收入」

這一步最單純，就是你這次賣房的實際成交價格。也就是買賣契約（私契）上寫明的總價款。

第二步：減去「取得成本」

這是指你當初買入這間房子的原始成本。除了買入時的價格，還包括買入時支付的契稅、印花稅、代書費、仲介費等。所有相關的單據、發票、契約書都務必妥善保存，這些都是你日後節稅的重要憑證。

第三步：減去「相關費用」

這是最容易被忽略，但也最能體現「聰明節稅」的地方。這裡的費用主要分為兩大類：

交易費用：本次出售時支付的費用，如仲介服務費、廣告費、清潔費、搬運費等。
改良及裝修費用：在持有期間，為了增加房屋價值或效能，所支出的裝修、翻新費用。例如：增建、改建、管線更換、防水工程等。但要注意，像系統櫃、冷氣、家具这类容易移動或汰換的設備，以及單純的油漆、壁紙等消耗性裝修，通常不被認列。

費用認列小撇步：如果你的單據不齊全，或者難以舉證，稅法提供了一個方便的選項：直接以成交價的3%作為費用，上限為新台幣30萬元。但如果你能提出的實際費用單據總額超過這個數字，當然是以較高的實際總額來申報，節稅效果更好。

第四步：減去「土地漲價總數額」

這個名詞聽起來很專業，但概念很簡單。你在賣房時，除了房地合一稅，還要繳納一筆地方稅叫「土地增值稅」。土地增值稅的稅基就是「土地漲價總數額」。為了避免同一筆土地增值被重複課稅（一次是土地增值稅，一次是房地合一稅），所以在計算房地合一稅的課稅基礎時，會先把這部分扣除。你可以從土地增值稅的稅單上找到這個確切的數字。

💡 房地合一稅試算範例

Nana在2018年5月以1,000萬元購入一間公寓，並在2025年6月以1,500萬元售出。持有期間為7年又1個月。

房地收入：1,500萬元
取得成本：1,000萬元 (原始買價) + 20萬元 (當年契稅、代書費等) = 1,020萬元
相關費用：支付仲介費50萬元，裝修費80萬元。因單據齊全，總計130萬元。 (遠高於30萬上限，故採實報)
土地漲價總數額：50萬元 (依稅單)

課稅所得 = 1,500萬 – 1,020萬 – 130萬 – 50萬 = 300萬元

適用稅率：持有期間超過5年、未滿10年，適用稅率為 20%。

應納稅額 = 300萬元 × 20% = 60萬元

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節稅必看！房地合一稅的自用住宅優惠與重購退稅

對於一般民眾而言，賣房子通常是為了換屋或實現人生階段性目標，而非短期炒作。因此，政府也提供了兩大節稅利器：「自用住宅免稅額」和「重購退稅」，善用它們，可以合法地省下大筆稅金！

一生一次的超級優惠：自用住宅400萬免稅額

這個優惠是為長期自住的屋主量身打造的。只要你符合以下所有條件，賣房獲利在400萬元以內的部分，完全免稅！超過400萬元的部分，也只需要用10%的超低優惠稅率來計算。

個人或其配偶、未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記。
持有並實際居住連續滿6年。
出售前6年內，該房屋沒有任何出租、供營業或執行業務使用的紀錄。
個人與其配偶及未成年子女在出售前6年內，未使用過此項優惠。

這個「6年條款」非常嚴格，中間不能有任何中斷。例如，戶籍遷出一天再遷入，或曾短暫出租一個月，都會導致資格不符。可說是對真正「安居樂業」者的最大獎勵。

換屋族的福音：重購退稅

如果你賣掉舊房子是為了買新房子，不論是「小屋換大屋」還是「大屋換小屋」，只要符合條件，已經繳納的房地合一稅，都有機會申請全額或部分退還！

重購退稅申請條件：

時間限制：不論是先賣後買，或先買後賣，兩間房子的買賣時間（以完成移轉登記日為準）必須在2年內。
所有權人：出售的舊屋與購入的新屋，所有權人可以是本人或其配偶。
自住事實：出售的舊屋與購入的新屋，都必須符合自用住宅的條件（有戶籍登記，且出售前一年無出租或營業行為）。
管制年限：重購的新屋在5年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳原退還的稅款。

退稅金額計算：

小屋換大屋 (新屋總價 > 舊屋總價)：已繳納的房地合一稅可全額退還。
大屋換小屋 (新屋總價 < 舊屋總價)：可按比例退稅。退稅金額 = 已繳稅額 × (新屋總價 ÷ 舊屋總價)。

對於換屋族來說，這項政策極具吸引力，大大減輕了換房的稅務負擔。若想了解更多官方細節，可參考財政部稅務入口網的說明。

如何申報房地合一稅？流程與期限說明

申報房地合一稅有明確的時間限制，錯過可能會有罰款，千萬要注意。

申報期限：必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30天內完成申報。
申報地點：向該房屋土地所在地的國稅局分局、稽徵所或服務處辦理。
申報方式：
- 人工申報：填寫申報書，並檢附相關文件，親自或郵寄至國稅局。
- 網路申報：使用自然人憑證、健保卡等方式，登入財政部電子申報繳稅服務網進行線上申報，非常方便。

房地合一稅常見問題 (FAQ)

Q1：預售屋轉賣也適用房地合一稅2.0嗎？

是的，自2021年7月1日起，預售屋買賣（俗稱換約、轉紅單）也被納入房地合一稅的課徵範圍。其持有期間的計算是從你簽訂預售屋買賣契約的那天起算，直到你轉賣換約的那天為止，因為通常時間很短，所以極高機率會落入45%的重稅區間。

Q2：如果賣房賠錢，還需要申報房地合一稅嗎？

仍然需要！即使計算出來的交易所得是負數（即虧損），你還是有義務在期限內完成申報。好消息是，這個交易損失可以在申報後的3年內，從其他房地產交易的獲利中扣除，達到抵稅的效果。

Q3：繼承或受贈取得的房產，成本如何認定？

這是一個大地雷！透過繼承或贈與取得的房產，其「取得成本」原則上是以繼承或受贈時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」來認定，這兩個價格通常遠低於市價。這會導致未來出售時，帳面上的獲利被大幅高估，產生驚人的稅額。不過，若符合特定條件（例如繼承時有支付給其他繼承人價金），可能有不同的認定方式，建議諮詢專業代書或會計師。

Q4：裝潢費用可以全部列為成本扣除嗎？

不一定。國稅局對於可認列的費用有嚴格標準。必須是能「增加房屋價值或效能」且「非2年內所能耗竭」的項目，例如泥作、防水、管線重拉等工程。而像油漆、壁紙、窗簾、燈具或可移動的家具家電，則會被視為消耗品或個人喜好，無法認列。因此，務必請設計師或統包商在發票或收據上詳細列出施工項目，以利舉證。

結論

房地合一稅無疑是現代房地產交易中，最重要也最複雜的一環。它不僅僅是一個稅務計算題，更反映了政府對於房地產市場的政策導向。作為屋主或潛在的買賣方，深入理解其核心概念至關重要：

長期持有是王道：稅率設計明確鼓勵你將房產作為長期資產，持有時間越長，稅務負擔越輕。
憑證管理是關鍵：從買房到賣房，所有相關的契約、發票、收據都是你未來節稅的彈藥，務必妥善歸檔保存。
善用優惠是智慧：了解並規劃自用住宅優惠與重購退稅的適用條件，能在合法範圍內為你省下可觀的財富。

房地產交易金額龐大，任何一個稅務細節都可能影響數十萬的資金。在進行重大決策前，花時間做好功課，或尋求專業人士的協助，絕對是穩賺不賠的投資。希望這篇全方位的解析，能幫助你在財富之路上走得更穩、更遠。